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Qu’est-ce qu’une clause de démembrement dans une SCI ?

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Comment optimiser la gestion d’un bien immobilier quand on créé une SCI familiale ? Tout simplement en procédant au démembrement. Explications.

Clause de démembrement dans la SCI : qu’est-ce que cela suppose ?

Quand un propriétaire possède un appartement ou une maison, il a la pleine propriété. Par ces termes, on englobe l’usufruit et la nue-propriété.

Quand on utilise le bien (que l’on y vit, par exemple ou que l’on en tire des revenus), on parle d’usufruit. Quand on procède à un démembrement, dans le cas de l’usufruit, les associés perçoivent les dividendes qui sont attachés aux parts sociales. Lors des assemblées générales obligatoires, les associés peuvent voter les décisions relatives à l’affectation des bénéfices qui sont réalisés.

La nue-propriété permet de disposer du bien et donc de pouvoir prendre la décision de le vendre ou encore de le mettre en location auprès d’un tiers. Dans le cas d’un démembrement de la nue-propriété, l’affectation des résultats ne peut pas être décidée par les associés concernés, même s’il est possible pour eux de voter.

Le démembrement suppose donc de distinguer l’usufruit de la nue-propriété pour un même bien, au sein d’une SCI.

Comment se faire aider dans la constitution ou la gestion d’une SCI ?

Il est recommandé de se faire aider lors de la constitution d’une SCI, car cela suppose de nombreuses formalités et peut se révéler complexe. La rédaction des statuts (où doivent figurer les clauses de démembrement) doit être faite dans les règles de l’art pour éviter tout conflit entre les différents associés.

Ils doivent tous comprendre les avantages, mais aussi les conséquences de toutes les clauses. En outre, si l’intérêt économique à faire apparaitre ce type de clauses n’est pas clair (parce que mal rédigé au niveau légal), les associés peuvent risquer l’abus de droit ou l’acte anormal de gestion. Des termes peu explicites qu’un expert-comptable, un notaire ou un avocat peut expliquer en langage profane, à l’attention des associés de la SCI.

Le démembrement peut être intéressant dans de nombreuses circonstances. On parle par exemple de démembrement croisé quand deux personnes en concubinage achètent un bien en commun. Chacun donne l’usufruit de ses parts à l’autre. Cela signifie qu’en cas de décès de l’un d’entre eux, le deuxième pourra rester dans le bien, sans avoir l’accord des héritiers (si le conjoint décédé en avait) et sans payer de droits et ce, jusqu’à sa mort.

Même si un seul des conjoints mariés ou pacsés est propriétaire d’un bien, il peut demander à mettre une clause de réversion d’usufruit. Cette solution permet de pouvoir vivre dans le bien jusqu’au décès et de laisser le bien au conjoint survivant, qui n’est pourtant pas propriétaire. Il pourra vivre dans la maison ou l’appartement jusqu’à son propre décès.

C’est surtout au niveau fiscal que le démembrement peut se révéler judicieux. Dans le cas d’une SCI familiale, des parents peuvent faire des donations sur la nue-propriété tous les 15 ans. Cela ne les empêche pas de rester dans le bien et ils bénéficient en outre d’un abattement sur leurs impôts.

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